Здаю квартиру і не плачу податки. Що буде, якщо податкова дізнається?
Допомагає розібратися експерт – адвокат Ірина Калініна.
Ірина Калініна
Юриспруденція
Адвокат, бізнес-тренер, засновник Міжнародної юридичної компанії LEGAL WORLD LLC
Багато власників квартир думають, що платити податки зі здачі в оренду не потрібно – ніхто ж не дізнається. Однак податкові органи не такі прості і з кожним роком все краще відшукують таких ось хитрунів. А після стягують не тільки всю суму, яку вони заборгували, а й досить серйозні штрафи і пені. У деяких випадках можна навіть потрапити під кримінальну відповідальність. Давайте розбиратися, як вас можуть обчислити, чим загрожує несплата податку і що робити, якщо податкова все ж дізналася.
Багато власників квартир думають, що платити податки зі здачі в оренду не обов'язково, а даремно.
Як податкова служба обчислює тих, хто здає квартиру в оренду
Найпоширеніший спосіб – звичайна скарга. Поскаржитись в податкову можуть колишній чоловік, хтось із конкурентів або просто недоброзичливець. Бувають і скарги від сусідів – особливо якщо орендарі доставляють їм незручності, наприклад, шумлять або зберігають громіздкі речі в загальному коридорі. У деяких випадках скаржитися можуть навіть самі скривджені орендарі – наприклад, якщо ви утримали з них гроші за зіпсовану річ.
Фактично будь-яка людина може написати скаргу або в саму податкову безпосередньо, або в правоохоронні органи, де повідомить, що за таким-то адресою проживають люди, які тут не прописані, і є підозра, що квартира незаконно здається їм в оренду. Представники правоохоронних органів прийдуть з перевіркою, і якщо зрозуміють, що дійсно щось нечисто, самі направлять інформаційний запит в податкову службу.
Іноді податкова може отримати інформацію і від керуючої компанії – наприклад, якщо там помітять, що в квартирі серйозно збільшилося споживання води або електроенергії. Але тут частіше мова йде про те, що квартиру здають не звичайною сім'ї, а, наприклад, мігрантам, які селяться в одній квартирі.
Ще одне джерело – всім відомі сайти типу Ціан, Авито, Яндекс. Нерухомість і так далі. Якщо ви розміщували там оголошення про здачу квартири, але податків з неї не платите, у ФНС можуть виникнути питання. А якщо в угоді брав участь ріелтор, то вийти на вас можуть після його податкової перевірки.
Також не варто забувати і про рух грошових коштів по рахунках. Якщо на вашу карту раз в місяць надходить певна сума, яка приблизно відповідає місячній вартості оренди, на це неминуче зверне увагу банк. У податкову він не піде, але якщо ви вже проходите податкову перевірку – наприклад, направили заяву про отримання вирахування за покупку квартири, не маючи при цьому офіційного доходу – то ФНС може вимагати від банку інформацію про ваших рахунках. І якщо там будуть помітні регулярні надходження, це викличе питання.
У податкових органів також є доступ до даних ЕГРН. І якщо ви володієте кількома квартирами, податкова може припустити, що одна з них використовується для отримання прибутку. Податків при цьому не платите? Інспектор цілком може викликати вас на опитування.
Загалом, варіантів досить багато. Тому не варто сподіватися на те, що ніхто нічого не помітить.
Як проводиться податкова перевірка
Потрібно розуміти, що податкова не звинуватить вас відразу – якщо до вас виникли питання, факт несплати податків потрібно спочатку довести. І щоб це зробити, вас викличуть на опитування порядком від ФНС за адресою прописки. З'явитися ви зобов'язані.
У відділенні інспектор податкової задасть певні питання: особисті дані, де і ким працюєте, розмір заробітної плати, куди її вам нараховують. Далі будуть дізнаватися вже про конкретні перекладах: чи відомий вам людина, від якого на ваш рахунок щомісяця надходить така-то сума, чи можете ви пояснити, чому він її переводить, чи є у вас підтверджуючі документи.
Якщо ви не можете відповісти на якесь питання, викличуть вже вашого мешканця, який переводить гроші на карту, – так само, порядком на опитування.
Що може загрожувати в разі несплати податків
Для початку ФНС вважатиме всю суму, яку ви їй повинні, – це 13% за весь період, в який ви здавали квартиру. Наприклад, якщо мова йде про два роки, коли ви щомісяця отримували 30 тисяч рублів, ви будете повинні 93 600 рублів.
Ще вам нарахують пені і штрафи: є певні періоди, коли ви повинні здавати декларацію і вказувати, які доходи ви отримали. Терміни здачі декларацій прописані в податковому кодексі, і якщо ви їх порушили – а ви порушили, оскільки не сплатили податок – на цю суму будуть нараховані відсотки: 5% від несплаченого податку за кожен місяць (але не більше 30% від всієї суми податку).
Пеня обчислюється за досить складною формулою: несплачений податок × кількість днів несплати × 1/300 × ставка Центробанку. Ставка періодично змінюється, тому для розрахунків простіше скористатися калькулятором розрахунку.
Крім того, не забувайте і про штраф за ухилення від сплати податків: він становить 20% від несплаченої суми. А якщо справа дійде до суду, і той вважатиме, що ви ухилялися навмисне, штраф може бути збільшений до 40%.
Якщо з'ясується, що ви не заплатили податків на велику суму – йдеться більш ніж про 900 тисячах рублів протягом трьох років поспіль – буде порушено кримінальну справу. Максимальний термін тюремного ув'язнення при цьому становить один рік. Заборгували понад 4,5 мільйонів рублів – значить, це вже особливо великий розмір боргу, і посадити можуть на три роки.
Якщо ви здаєте не одну, а кілька квартир і не вказуєте це в деклараціях, то можуть поставити незаконне підприємництво.
Податкова дізналася. Що мені робити?
Якщо ви отримали повістку з податкової з запрошенням на опитування і підозрюєте, що мова йде саме про незаконну здачу в оренду квартири, в першу чергу зв'яжіться зі своїм орендарем. Дізнайтеся, чи отримував він якісь письмові запити, чи викликали його вже на опитування, які питання задавали. Залежно від цієї інформації потрібно буде вибудовувати лінію захисту.
Орендаря на опитування поки не викликали? Тут багато хто намагається хитрувати і просять його не розкривати всієї інформації. Наприклад, представляють ситуацію так, ніби це далекий родич приїхав пожити, а гроші переводить, тому що раніше власник квартири позичив йому велику суму готівкою, і тепер він її повертає. Але потрібно розуміти, що це не правовий механізм вирішення питання.
Якщо ж орендар вже переговорив з податкової, і ваша незаконна діяльність розкрита, то легітимний спосіб вирішити проблему – подати декларації, в який ви вкажете всі несплачені податки, заплатити штрафи і пені і прийти покаятися. В принципі, я раджу чинити так, навіть якщо переговорів орендаря з податкової ще не було – завжди правильніше вийти з тіні. В такому випадку ви уникнете адміністративного покарання, а якщо несплачена сума висока – то і кримінального.
Що повинен знати кожен чоловік перед тим, як здати квартиру в оренду
Пам'ятайте, що в ваших інтересах все ж платити податки і складати договір оренди. Так ви захищаєте себе і від недобросовісних мешканців, і від мстивих сусідів, і від великих штрафів.
За законами РФ податковий резидент, який проживає в Росії більше 183 днів в році, повинен сплачувати ПДФО за ставкою 13%. Якщо ж ви перебуваєте в Росії менше половини року, то ставка становить 30%. Податок від здачі квартири потрібно платити щороку до 15 липня.
Ви можете знизити ставку, якщо зареєструєтесь як індивідуальний підприємець, вказавши видом діяльності здачу в оренду власного нерухомого майна. Якщо ви зареєструєтесь як ІП на спрощеній системі оподаткування (ССО), то податок складе всього 6% від суми доходу.
У деяких російських регіонах – сьогодні їх 23, і список постійно збільшується – можна зареєструватися як самозайнятої. Тоді ви зможете платити податок в розмірі 4% в місяць, якщо здаєте квартиру фізичній особі, і 6%, якщо орендар – юрособа або ІП (наприклад, ваш орендар – психотерапевт, і в квартирі він не живе, а приймає клієнтів). Такий податковий режим доступний вам, якщо ваші річні доходи не перевищують 2,4 млн рублів, тобто дохід від здачі квартири не більше 200 тисяч рублів на місяць.